A través de nuestra experiencia trabajando con las jurisdicciones en la designación Prohousing – y haciendo un seguimiento de las propuestas de todo el estado – Generation Housing ha diseñado sus políticas North Bay NEXT para basarse en las mejores prácticas y políticas premiadas. No existe una bala de plata para hacer frente a la escasez de vivienda, pero los enfoques holísticos que abordan el uso de los terrenos, la financiación, el proceso de aprobación de la vivienda y la minimización de costos como el estacionamiento tienen más posibilidades de hacer que los alquileres y los costos de la vivienda se ajusten a los ingresos medios. Siguiendo el espíritu de la designación Prohousing, que se centra en soluciones globales a los obstáculos a la vivienda, exponemos aquí los cinco pasos de acción de nuestra propuesta North Bay NEXT con más detalle:
Aportar millones para financiar la vivienda
La Autoridad para la Financiación de la Vivienda del Área de la Bahía (BAHFA, por sus siglas en inglés) tiene la intención de poner en la papeleta electoral de 2024 un bono de entre 10.000 y 20.000 millones de dólares para financiar el desarrollo de las viviendas necesarias en los nueve condados del Área de la Bahía. El bono regional desbloqueará miles de millones de dólares para la construcción de hasta 45.000 viviendas asequibles destinadas a más de 500.000 residentes del Área de la Bahía en las próximas décadas. Esta medida también recaudará miles de millones para la conservación de las viviendas asequibles existentes y garantizará la protección de los inquilinos en situación de riesgo.
Zona para las personas
Una vivienda unifamiliar típica es demasiado grande y demasiado cara para muchos residentes del condado de Sonoma. Según el Centro Terner de la UC Berkeley, las viviendas unifamiliares son de media 2,7 veces más caras que las unidades en dúplex o tríplex. Las viviendas “Missing Middle”, pequeños plexos de 2 a 19 unidades, representan sólo el 12% de todas las viviendas de menos de 10 unidades del condado de Sonoma, son una opción de vivienda más asequible para las familias que ganan entre el 50% y el 110% de los ingresos medios de la zona. Permitir hasta 4 viviendas tipo plex en todas las zonas unifamiliares y hasta 6 unidades a menos de una milla de una parada de transporte público, cuando se combina con normas de FAR, retranqueo y altura adecuadas para las viviendas tipo plex, se ha implantado en Portland, Oregón. Ahora, casi la mitad de sus permisos anuales son para viviendas tipo plex. Si logramos duplicar la superficie zonificada para pequeños complejos de apartamentos Missing Middle conseguiremos la flexibilidad en el uso del suelo necesaria para satisfacer nuestra necesidad de 58.000 viviendas en 2030.
Rápido y justo
Las juntas de revisión del diseño son una forma de revisión discrecional que duplica el tiempo de aprobación de las viviendas multifamiliares, según un estudio de la UCLA. Con unos costos de construcción que han aumentado anualmente entre un 9% y un 13% en los dos últimos años, según el Índice de Costos de Construcción de California de la DGS, el tiempo medio de 2,16 años que transcurre en el condado de Sonoma entre la solicitud y la finalización de los proyectos tipo plex tiene el potencial de añadir más de un 20% en costos a los proyectos de densidad suave. La consolidación de las juntas de revisión del diseño no repercute en la calidad de las viviendas que aprueba una ciudad. Con las modificaciones de la ciudad resiliente de Santa Rosa, por ejemplo, la ciudad redujo al mínimo el número de sesiones de revisión. Además de ralentizar el proceso, las juntas de revisión del diseño introducen preferencias personales en un problema político que se resuelve mejor con soluciones objetivas. Conceder el derecho de veto sobre nuevas viviendas a voluntarios no elegidos en función de su gusto estético personal no sólo es ineficaz, sino que carece de responsabilidad. Actualmente, sólo el 15% de los miembros en activo no son blancos y sólo el 5% son latinos, lo que hace que estas juntas no sean representativas de las comunidades a las que sirven. Cotati, Petaluma y Healdsburg ya han hecho progresos al integrar las DRB en sus comisiones de planificación. Esto acelera los proyectos de vivienda sin dejar de garantizar la transparencia y la responsabilidad en la toma de decisiones.
Incentivar la asequibilidad
Pedimos a todas las jurisdicciones que eximan temporalmente de las tasas de impacto a todos los proyectos de vivienda asequible durante un periodo de tres años. Resulta crucial apoyar el desarrollo de viviendas asequibles en un momento en el que los elevados tipos de interés amenazan con hacer que los próximos proyectos resulten financieramente imposibles. La ciudad de Petaluma -reconociendo que estaba rindiendo por debajo de sus posibilidades en la autorización de unidades de vivienda asequible- votó a favor de renunciar a todas las tasas de impacto sobre la vivienda asequible en 2020. Las tasas de impacto suponen menos del 2% de los ingresos de nuestras ciudades. Si la vivienda es una prioridad absoluta, un ajuste presupuestario del 2% es una medida razonable en línea con esa prioridad.
Las personas y el planeta por encima del estacionamiento
Los mínimos de estacionamiento en las nuevas construcciones residenciales son un elemento básico de todos los códigos municipales del condado. Según TransForm, se exige al menos una plaza de estacionamiento por cada nueva unidad de vivienda, y a menudo el mandato se eleva a 1,5 o 2 plazas por unidad. Este estacionamiento no es gratuito: su costo está oculto en el precio de la urbanización e incluido en los alquileres y los precios de venta. Una encuesta nacional de unidades de alquiler descubrió que la vinculación del estacionamiento en garaje a los costos generales de alquiler de los inquilinos aumentaba los alquileres en un 17%. Mientras tanto, en Minneapolis, sólo los recortes y la eliminación de los mínimos de estacionamientohicieron bajar los alquileres de los nuevos estudios de 1.200 dólares al mes a menos de 1.000 dólares. Eliminar los mínimos no sólo abarata los costOs de las nuevas viviendas. También salva proyectos que, de otro modo, nunca llegarían a construirse, debido a mandatos de estacionamiento que hacen que el proyecto sea inviable desde el punto de vista financiero o que ocupe demasiado espacio físico en el solar.